Surélévation et "DENTS CREUSES"

Les objectifs de la loi Grenelle Environnement du 1^er août 2008 étaient d’éviter l’étalement urbain en grignotant les espaces verts.

Pour répondre à la pénurie de logements restait la surélévation par la création d’un ou plusieurs étages supplémentaires ; c’est ainsi que les constructeurs sont partis à la chasse aux « Dents-creuses », en référence au vide créé par un immeuble encadré par deux structures plus hautes.

Aubaine pour certaines copropriétés, dont, selon l’Anah, 19 % connaissent des difficultés financières : la surélévation peut financer la rénovation de l’immeuble, permettre de refaire la couverture, financer des travaux d’amélioration, tels qu’ascenseur, isolation thermique, changement des menuiseries… ; la nouvelle répartition des millièmes entraînera également une baisse des charges qui peut être conséquente.

Les opérations de surélévation sont aujourd’hui encadrées par l’ordonnance DUFLOT (3 Octobre 2013) et la loi ALUR (24 mars 2014) dont l’article 61 a modifié l’article 35 de la loi du 10 juillet 1965.

Selon la jurisprudence, il y a surélévation au sens de l’article 35, lorsque :

• La construction est en dur, ce qui exclut les structures légères démontables type véranda ou l’aménagement d’une terrasse, 
• La construction comporte une prolongation verticale de la façade au-dessus de la ligne de faîtage (les travaux d’aménagement de combles privatifs, faute d’exhaussement de la panne faîtière ne sont pas assimilés à une surélévation)  
• Elle créée de nouveaux locaux privatifs.

I – LA FAISABILITE DU PROJET

La Loi ALUR a supprimé le Coefficient d’Occupation des Sols (COS) dans les PLU. Désormais, les règles applicables en matière d’évaluation des droits à construire sont les règles de gabarit, de hauteur et d’emprise au sol.

1/ - Les copropriétés doivent d’abord se soucier que la structure du bâti et la consistance du sous-sol peuvent supporter le poids de la nouvelle construction. L’opération de surélévation nécessite donc au préalable des études et une ingénierie complètes.

2/ - La surélévation devra obligatoirement être d’une qualité architecturale, par sa conception et son aspect, équivalente ou supérieure à la construction existante.

3/ - Un permis de construire devra être demandé lorsque les travaux ont pour effet la création d’une surface plancher supérieure à 40 m2, qu’ils modifient les structures porteuses ou la façade du bâtiment et lorsqu’ils s’accompagnent d’un changement de destination (habitation, hébergement hôtelier, bureaux). Si la surélévation entraine une surface de plancher ou une emprise au sol du bâtiment supérieure à 170m² après travaux, le recours à un architecte est obligatoire.

La surélévation d’un bâtiment entrainant une modification de son aspect extérieur, elle sera au minimum soumise à une déclaration préalable.

Pour permettre la surélévation de bâtiments en milieu urbain, l’ordonnance offre la possibilité aux autorités compétentes de déroger à certaines règles du PLU. Les dérogations peuvent porter sur les règles de hauteur et de gabarit et les obligations en matière de création d’aires de stationnement.

4/ - Un projet de surélévation doit satisfaire aux normes sécurité incendie et aux normes d’accessibilité des personnes en situation de handicap. C’est souvent l’aspect le plus compliqué du projet.

• Pour satisfaire aux exigences permettant l’accès aux personnes en situation de handicap, en fonction de l’étage et du projet, il peut être impératif :

-   D’installer un ascenseur,

-  De mettre aux normes la cage d’escalier (passage du brancard, pente, largeur, hauteur des marches, rampes handicapés, …), les bâtiments d'habitation collectifs et leurs abords devant être construits et aménagés de façon à être accessibles aux personnes handicapées, quel que soit leur handicap.

• Les normes incendie applicables sont celles des bâtiments neufs. Elles portent sur la partie surélevée mais également sur la cage d’escalier du bâtiment ancien. Ainsi il peut être nécessaire de :

       -   Mettre en place des dispositifs d'alerte, de désenfumage, d'évacuation, de lutte contre l'incendie.

       -   Reprendre complètement la cage d’escalier pour la mettre aux normes de la construction neuve,

Souvent ces exigences ne peuvent être atteintes,

Ce faisant avec le nouvel article L.111-4-1 du code de la Construction et de l’Habitation, le préfet peut accorder, pour les immeubles achevés depuis plus de 2 ans, des dérogations concernant les dispositions relatives à l’isolation acoustique, aux brancards, aux ascenseurs, à l’aération, à la protection des personnes contre l’incendie, et aux lignes de communication à très haut débit en fibre optique.

5/ - S’agissant du coût final du projet, devront être pris en compte les coûts complémentaires suivants :

• Les assurances et notamment une Dommages Ouvrage
• Les honoraires de l’architecte maître d’œuvre,
• Les coûts de géomètre, pour les relevés et mesures et la réécriture du règlement de copropriété,
• Les frais de notaire,
• Les frais d’huissier de justice, pour constater l’état de l’existant, avant travaux et éventuellement l’affichage du permis de construire,
• Les taxes d’urbanisme,
• Les frais de copropriété (frais d’assemblée…)

 Une fois le projet bouclé, voyons le formalisme que devra suivre le Syndicat des Copropriétaires pour le mettre en œuvre.

II – MISE EN ŒUVRE DU PROJET DE SURELEVATION PAR LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES

Le législateur a envisagé deux hypothèses :  

-  La surélévation réalisée par le syndicat des copropriétaires pour la création de nouveaux lots/locaux à usage privatifs

-   La cession du droit de surélévation à un tiers au syndicat (copropriétaire ou non) aux fins de créer de nouveaux lots privatifs.

1/ - La décision de confier au syndicat la surélévation d’un bâtiment existant et la décision d’aliéner le droit de surélever doivent est prises par l’Assemblée des Copropriétaires à la majorité de l'article 26, soit des 2/3 des membres du syndicat ; c'est à cette majorité que l'assemblée devra également approuver les modificatifs du règlement de copropriété et de l'état descriptif de division rendus nécessaires par la création du ou des nouveaux lots privatifs ; toute clause contraire du règlement est réputée non écrite.

Si le bâtiment est situé dans un périmètre sur lequel est institué un droit de préemption urbain, la décision sera prise à la majorité de l’article 25, soit à la majorité des voix de tous les copropriétaires.

Enfin par application de l’article 26 al.8, si l'opération de surélévation portait atteinte à la destination des parties privatives d'un copropriétaire ou affectait leur modalités de jouissance telles qu'elles résultent du règlement de copropriété, les travaux ne pourraient être réalisés sans son accord.

2/ - Les copropriétaires de l'étage supérieur du bâtiment surélevé bénéficient d'un droit de priorité à l'occasion de la vente par le syndicat des locaux privatifs créés, de même que lors de la cession par le syndicat de son droit de surélévation.

Le droit de veto à la cession du droit de surélévation dont bénéficiait le copropriétaire de l’étage supérieur du bâtiment à surélever est désormais supprimé.

3/ - Après achèvement de la partie de bâtiment surélevé, le règlement de copropriété sera complété, de même que l’état descriptif de division. La quote-part globale des parties communes nouvellement créées est répartie entre les nouveaux lots.

Le prix des cessions (du droit de surélévation ou des nouveaux lots) sera encaissé par le syndic qui le répartira entre les copropriétaires au prorata de leurs tantièmes de copropriété.

4/ Le syndic remettra aux copropriétaires éventuellement concernés les indemnités réparant leurs préjudices.

L’article 36 dispose en effet que les copropriétaires qui subissent, par suite de l'exécution des travaux de surélévation un préjudice en raison soit d'une diminution définitive de la valeur de leur lot, soit d'un trouble de jouissance grave, même s'il est temporaire, soit de dégradations, ont droit à une indemnité répartie selon la proportion initiale des droits de chacun dans les parties communes.

Tous les copropriétaires participeront au paiement de l'indemnisation, en proportion de leurs tantièmes de copropriété (ce qui inclut la contribution du copropriétaire lésé) – sauf en ce qui concerne les "dégradations", qui, si elles sont fautives, resteront à la charge de leur auteur.

On s’est demandé si la faculté d’indemnisation prévue à l’article 36 ne mettait pas en échec les principes posés à l’article 26, alinéa 8, et s’il suffisait d'indemniser un propriétaire en cas d’atteinte aux modalités de jouissance de ses parties privatives, ou même d’atteinte à leur destination pour valider le vote des travaux.

La jurisprudence ne s'est pas à ce jour prononcée sur ce point.

Pour ma part, il me semble que le principe posé à l’article 26 alinéa 8 prévaut en toutes situations.

Dernier constat: si les projets de surélévation foisonnent,très peu aboutissent lorsqu'ils ne sont pas encadrés à chaque étape par de bons professionnels.