PARTIES COMMUNES SPECIALES – QUI VOTE ? QUI PAIE ?

Deux questions souvent source de litiges car elles impactent la régularité des convocations, des assemblées et des votes.

Il pouvait être complexe d’y répondre car la loi du 10 juillet 1965 ne mentionnait pas expressément les  « parties communes spéciales » jusqu’à ce que cette omission soit réparée par la loi ELAN du 23 novembre 2018 (article 209) qui a introduit dans le Code de la Copropriété les nouveaux articles 6-2 à 6-4 qui  sont applicables depuis le 1er juin 2020 . 

Avant la loi ELAN les parties communes spéciales étaient simplement suggérées à l’article 3 qui dispose  :
« Sont communes, les parties des bâtiments et des terrains affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou certains d’entre eux seulement » et à l’article 4 aux termes duquel 
« Les parties communes sont l’objet d’une propriété indivise entre l’ensemble des copropriétaires ou certains seulement».

La loi de 1965 admettait donc qu’il pouvait exister des parties communes utiles à certains copropriétaires qui en avaient seuls la propriété indivise, mais n’en tirait aucune conséquence.
Seul l’article 24-III comportait, à cet égard, des dispositions ainsi conçues :  « Lorsque le règlement de copropriété met à la charge de certains copropriétaires seulement les dépenses d’entretien d’une partie de l’immeuble ou celles d’entretien et de fonctionnement d’un élément d’équipement, il peut être prévu par le règlement de copropriété que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses . Chacun d’eux vote avec un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses ». 
Bon nombre de règlements de copropriété reproduisent cet article qui n’a cependant pas de portée générale, puisque ses dispositions ne s’appliquent qu’aux seules dépenses d’entretien votées à la majorité de l’article 24, de plus l'article 24 III a été abrogé par la loi du 24 mars 2014, dite loi ALUR.

Voici donc comment les « Parties communes spéciales » seront dorénavant traitées.

         1. Les grands principes : Le syntagme « Parties communes spéciales »  ou encore « particulières » est né de la pratique, les rédacteurs des règlements de copropriété ayant dû faire preuve de créativité pour s’adapter à la réalité des constructions ; c’est ainsi que dans les copropriétés comportant plusieurs bâtiments, le règlement prévoit la plupart du temps, mais pas toujours, en plus des charges générales, une spécialisation des millièmes de charges par bâtiment. Le règlement de copropriété peut également créer, à l'intérieur d’un même bâtiment des parties communes spéciales lorsque ce bâtiment comporte plusieurs entrées et plusieurs escaliers, ou même stipuler que des travaux d'amélioration réalisés  par certains copropriétaires et à leurs frais en application de l'article 25 b, tels que l’installation d’un ascenseur, seront des parties communes spéciales à ces seuls copropriétaires.
Mais pour être reconnues, les parties communes spéciales devaient obligatoirement être identifiées comme telles dans le règlement de copropriété.
Ces principes ont été repris dans le nouvel article 6.4, lequel dispose : « L’existence des parties communes spéciales et de celles à jouissance privative est subordonnée à leur mention expresse dans le règlement de copropriété ». 
Pour savoir si votre copropriété comporte des parties communes « spéciales » ou
« particulières», vous devrez donc consulter votre règlement de copropriété ; il doit distinguer les parties communes générales comprenant les éléments nécessaires à tout le ou à tous les bâtiments (ex : le sol, la loge de la gardienne, le local poubelle..) et les parties communes spéciales (ou particulières) ne concernant que certaines parties de la copropriété (ex : fondation, gros murs, charpente, toiture, hall d’entrée, escalier de chaque bâtiment…).

             2.  Conséquences : Qui vote, qui paie ? Les solutions dégagées par la jurisprudence ont été codifiées par la loi ELAN.
Qui vote : Aux termes de l'article 22 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, chaque copropriétaire vote en fonction de son nombre de tantièmes de parties communes ; au visa de cet article  il a été jugé que lorsqu'une partie commune est qualifiée de particulière à certains copropriétaires, les autres copropriétaires de l'immeuble n'ont aucun droit de propriété indivise sur cette partie ; l’article 22 étant d’ordre public, les décisions concernant les parties communes spéciales, ou particulières, ne peuvent être prises qu’en assemblées spéciale ou restreinte où ne participeront que les copropriétaires concernés. 
Les décisions peuvent également être prises au cours de l’assemblée générale réunissant tous les copropriétaires mais dans cette hypothèse, seuls les copropriétaires à l’usage et à l’utilité desquels sont affectées les parties communes spéciales seront invités à voter.
Ces principes sont repris dans le nouvel article 6-2 qui dispose : « Les décisions afférentes aux seules parties communes spéciales peuvent être prises soit au cours d’une assemblée spéciale, soit au cours de l’assemblée générale de tous les copropriétaires. Seuls prennent part au vote les copropriétaires à l’usage et à l’utilité desquels sont affectées ces parties communes».
Sanction : La résolution qui serait votée par l’ensemble des copropriétaires alors qu’aux termes du règlement, elle ne concernerait que certains d’entre eux ( ex : ravalement d’un bâtiment, peinture d’un escalier) pourrait être annulée.
Si le règlement de copropriété ne fait pas de distinction entre les parties communes, quelle que soit la décision à prendre, tous les copropriétaires devront être convoqués et voter en assemblée générale, et ce à peine de nullité de la décision adoptée. 
Cette réalité est malheureusement souvent ignorée. Le syndic ne peut décider de son propre chef, comme on le voit trop souvent, une restriction du droit de vote uniquement aux copropriétaires concernés, si le règlement n’a pas prévu de parties communes spéciales.
Qui paie : Les copropriétaires concernés, au prorata des fractions des parties communes affectées à ces parties communes spéciales, le règlement de copropriété devant prévoir, en plus de la répartition des charges communes générales effectuée entre tous les lots, les répartitions particulières affectées aux parties communes spéciales.
Ce principe est aujourd’hui inscrit dans le nouvel article 6-2 qui dispose : « La création de parties communes spéciales est indissociable de l'établissement de charges spéciales à chacune d'entre elles ».
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          3. Mise en conformité des règlements de copropriété : Pour tenir compte des parties communes spéciales, l'article 209 de la loi ELAN dispose que les syndicats de copropriétaires disposent d’un délai de 3 ans à compter de la promulgation de la loi, soit d’ici le 24 novembre 2021,  pour mettre, le cas échéant, leur règlement de copropriété en conformité avec les dispositions de l’article 6-4. À cette fin, le syndic inscrit à l’ordre du jour de chaque assemblée générale des copropriétaires la question de la mise en conformité du règlement de copropriété. La décision est prise à la simple majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés (art. 24). 
 

Conclusion : Rien n'a vraiment changé, sauf que depuis le 1er juin 2020, nul n'est censé ignorer la loi !