Le formalisme de la caution

Petit rappel à l'attention des bailleurs de locaux d'habitation sur l'efficacité d'un cautionnement

L’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 24 mars 2014 encadre strictement le formalisme de la caution en sanctionnant le non respect de l’une de ses exigences par la nullité du cautionnement.

A noter que ces dispositions ne s’appliquent pas aux locations meublées, aux locations saisonnières, aux locations données en raison d'un emploi, aux locations consenties aux travailleurs saisonniers.

I - Premier point à retenir : la loi interdit le cumul d’un cautionnement et d’une assurance garantissant les obligations locatives du locataire, sauf en cas de logement loué à un étudiant ou à un apprenti.

II - Un formalisme très rigoureux est requis ad validitatem ; son non respect entraîne la nullité du cautionnement, même en l’absence de grief ; dans cette hypothèse la caution serait définitivement libérée. Donc prudence et vigilance s’imposent.

          a) -  La signature de la caution doit être précédée de mentions manuscritest très précises.

- La caution doit exprimer, « de façon manuscrite et non équivoque la connaissance qu’elle de la nature et de l’étendue de l’obligation qu’elle contracte » ; la caution doit indiquer qu'elle a connaissance qu'elle s'engage à payer sur ses revenus personnels, les sommes dont la nature est à rappeler:: loyers, charges, indemnités d'occupation, dégradations, frais de procédure et de justice...

La couverture des obligations accessoires et leur énumération devront en conséquence être clairement exprimées.

- Elle doit reproduire le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu’ils figurent au contrat de location ; il semble nécessaire de reproduire le le montant du loyer en lettres et en chiffres.

En revanche la loi n’exige pas la reproduction manuscrite des autres obligations : charges, taxes, réparations locatives, frais, indemnités d’occupation, que la caution a également, vocation à garantir.

- La caution doit reproduire l’avant dernier alinéa de l’article 22-1, relatif à la faculté de résiliation..

- L'engagement de la caution doit être signé

            b) - Un exemplaire du bail doit être remis à la caution.

III - Autre sujet d’importance : la durée de la caution, et la date jusqu’à laquelle le bailleur a l’assurance d’être garanti.

           a) - Si le cautionnement est à durée indéterminée ou sans indication de durée, la caution peut être résiliée à tout moment, mais la résiliation ne prendra effet qu’au terme du titre locatif en cours, qu’il s’agisse d’un bail initial, reconduit ou renouvelé.

A été considéré comme durée indéterminée le cautionnement donné pour « la durée du bail et son renouvellement » faute de précision quant aux nombres de renouvellements couverts.

Il sera donc prudent de prévoir un nombre de renouvellements.

           b - Si le cautionnement a été donné pour une durée déterminée, il n’existe aucune possibilité de résiliation ; en revanche, sauf stipulation contraire, l’engagement de la caution prend fin au terme convenu et ne peut être reconduit.

En cas de décès du locataire, et dans l’hypothèse où le logement ne serait pas immédiatement rendu au bailleur  par la succession, la caution restera tenue tant que le bail n’aura pas pris fin.