LA SERVITUDE DE PASSAGE ET SES LIMITES

Une "servitude" est une charge qui est imposée à un fonds dit "fonds servant" pour le profit d'un fond bénéficiaire dit " fond dominant ; elle se transmet à tous les propriétaires successifs qui vont en profiter ou la subir. Il en est ainsi de la servitude de passage.

Un tiers, voisin ou pas, peut-il revendiquer sur une propriété qui ne lui appartient pas, un droit de passage à pied ou pour ses véhicules, ou encore pour ses canalisations, et dans quelles conditions ?

Pour répondre à ces deux questions, rappelons comment naissent les servitudes de passage.

1. – La servitude de passage établie par la loi : les servitudes légales peuvent être instituées :

- Pour l’utilité publique: passage piétonnier le long du littoral, passage des pistes de ski ou des remontées mécaniques, passage des réseaux de distribution d’eau, gaz et électricité et télécommunication, par exemple.

- Pour l’utilité des particuliers lorsqu’un fonds est enclavé : l’article 682 du code civil reconnaît au propriétaire d’un fonds enclavé, qui n’a aucune issue ou une issue insuffisante sur la voie publique pour l’exploitation de sa propriété, ou la réalisation d’opérations de construction ou de lotissement, le droit d’obtenir de ses voisins un passage suffisant pour accéder à la voie publique, à charge toutefois de verser une indemnité proportionnée au dommage qu’il peut occasionner.

Il y a enclave lorsque l'accès d'un véhicule automobile est impossible. Aux termes de la jurisprudence, une voiture doit pouvoir accéder pour permettre l'usage normal d'un fonds destiné à l'habitation, de même que tout véhicule automobile en cas d'incendie ou d'un quelconque danger nécessitant un secours rapide.

Les tribunaux conservent toutefois un pouvoir d’appréciation sur la notion d’utilité ; ce qui est admis généralement pour une résidence principale, peut ne pas l’être pour une résidence secondaire ou une parcelle d’agrément.

L’indemnité due par le propriétaire de la parcelle enclavée est fixée en fonction du seul dommage causé au fonds servant, et ne dépend ni de la valeur vénale du terrain sur lequel est prise l’assiette du passage, ni du profit procuré au propriétaire de la parcelle enclavée. La demande d’indemnisation se prescrit au bout de trente ans.

Les droits du propriétaire enclavé se heurtent à deux limites :

• Le passage doit être pris du côté où le trajet est le plus court du fonds enclavé à la voie publique et dans l'endroit le moins dommageable pour le fonds servant. Il en serait autrement uniquement si le passage revendiqué était exercé depuis plus de trente ans. Le passage et ses modes d’utilisation seraient alors acquis par prescription.
• L’application de l’article 682 est écartée dans toutes les hypothèses où l'enclave résulte d'un fait volontaire du propriétaire actuel ou de son auteur.

2. – La servitude de passage créée par « le fait de l’homme »

En dehors des cas prévus par la loi, il n’est pas possible de revendiquer le droit de passer sur la propriété d’autrui sans son consentement.

Les servitudes de passage sont, par nature, des servitudes discontinues qu’elles soient apparentes ou non; aux termes de l’article 691 du code civil, les servitudes discontinues ne peuvent s’établir que par titre. En conséquence, sauf enclavement, un droit de passage ne peut s’acquérir par prescription, même s’il a toujours été exercé.

Le titre qui peut être une convention, un PV de conciliation…, est en principe établi par acte notarié, mais pas nécessairement. Il fixe définitivement l’assiette du droit de passage et ses modalités d’exercice, lesquelles ne pourront être modifiées que d’un commun accord, sauf si le passage est devenu insuffisant pour les besoins de la desserte du fonds. Dans cette hypothèse le Juge pourra être saisi pour revoir le passage.

La servitude ne sera opposable aux tiers que si le titre qui la constate a fait l’objet d’une publicité foncière.

Ces principes valent pour les conduites souterraines d'acheminement de l'eau potable ainsi qu’aux canalisations de raccordement vers le réseau d'assainissement des eaux usées, étant précisé que ces canalisations doivent être obligatoirement souterraines et suffisamment profondes pour ne pas dévaloriser le terrain traversé.

La servitude de passage conventionnelle connait deux nouvelles limites :

• On ne peut faire dans le fonds dominant et le fonds servant de changement qui aggrave la servitude. Cette obligation pèse sur tous les propriétaires successifs des fonds.
• Elle s’éteint par son non usage pendant 30 ans.

Un mot enfin sur le droit improprement dénommé « servitude de tour d’échelle », qui est le droit de passer chez le propriétaire voisin pour effectuer des travaux. A défaut d’accord, l’autorisation doit être demandée au Juge, qui sur le fondement des relations de bon voisinage, permettra à titre temporaire de passer chez le voisin pour effectuer les travaux, contre dédommagement. L’autorisation ne vaut que pour la durée des travaux.

La servitude de passage est une cause fréquente de litiges qui peuvent compromettre les relations de bon voisinage.