DEGAT DES EAUX NE RIME PAS NECESSAIREMENT AVEC FLEAU

Lors de dégâts des eaux, les sources de désaccord sont souvent infinies, alors que le simple bon sens, la bonne foi, le recours à des professionnels compétents, mais surtout la mise en œuvre des bonnes procédures permettraient d’éviter des litiges interminables et des dépenses disproportionnées.

L’EAU PREND DES CHEMINEMENTS LA PLUPART DU TEMPS INSOUPCONNES : façades (fissures, absence de rejingot), fenêtres  (aérateurs obstrués, joints), toiture (mousse végétale, trous dans l’étanchéité, système d’évacuation des eaux pluviales bouché), remontées par capillarité (humidité naturellement présente dans le sol ou provenant d’une fuite au niveau des canalisations), réseaux d’alimentation et d’évacuation des eaux usées vannes et pluviales fuyards; les conduits de fumée peuvent également générer, faute de condamnation ou d’entretien, des fuites internes et donc invisibles.

LES BONS GESTES A L’APPARITION DE PHENOMENES D’HUMIDITE

. Couper l'arrivée d'eau et l’électricité si le dégât des eaux est important, arrêter un appareil défaillant ou colmater une fuite sur un tuyau ou une toiture en attendant le passage d'un professionnel.

. Localiser la cause du sinistre en investiguant chez les voisins et dans les parties communes ; l’eau chemine souvent de façon insoupçonnée donc attention aux conclusions hâtives et aux recherches destructives inappropriées, aux conséquences coûteuses.

LA RECHERCHE DE FUITE

Le mieux est de contacter immédiatement le plombier de l’immeuble qui connaît l’historique et qui aura la légitimité nécessaire pour faire des recherches de fuite dans les parties privatives voisines, et saura déterminer leur origine : parties privatives ou parties communes. Conservez les documents et justificatifs de son intervention, ils vous seront demandés par votre assureur et seront utiles lors d’un éventuel contentieux.

L’accord de l'occupant d'où provient le dégât des eaux est obligatoire pour qu'une intervention ait lieu à son domicile. Seuls les pompiers ont le droit de pénétrer chez un tiers en cas d'urgence, par exemple pour couper l'arrivée d'eau s'il s'agit d'une inondation grave.

La recherche de fuite doit se faire par la copropriété pour un dégât des eaux touchant les parties communes et par le propriétaire pour les parties privatives.

Qui paie : Tout dépend des syndicats et des garanties souscrites.

LA DECLARATION DE SINISTRE

Le sinistre doit être déclaré à votre assureur dans le délai mentionné au contrat, qui ne peut être inférieur à 5 jours (art. L. 113-2, 4°, du code des assurances). En cas de litige, c’est à l’assureur de prouver que le délai a été dépassé. L’assureur ne peut opposer le dépassement de délai à son assuré que s’il lui a causé un préjudice en termes d’indemnisation.

A réception de votre déclaration, votre compagnie d’assurance vous envoie un constat amiable que vous devez remplir seul si vous êtes la seule partie concernée, ou avec vos voisins dans le cas contraire. Envoyez le constat à votre assureur par lettre recommandée, s'il s'agit d'un sinistre important.

MODE DE REGLEMENT DES SINISTRES

Des conventions (Cidre, Cide COP, IRSI) ont été élaborées pour éviter aux assureurs et assurés la longueur et la complexité des procédures d’indemnisation en droit commun. La quasi-totalité des assureurs opérant sur le marché français sont signataires de ces conventions.

. Convention Cide COP : La Convention d’indemnisation des dégâts des eaux dans la copropriété désigne par avance l’assureur auprès duquel le recours devra être exercé.

. Convention IRSI : La Convention inter-assureurs d’Indemnisation et recours des sinistres immeuble (IRSI) entrée en vigueur le 1^er juin 2018, remplace la convention Cidre, pour les dommages inférieurs à 5.000 € hors taxes uniquement. C’est l’assureur du local sinistré  « gestionnaire » du dossier qui s’occupe de gérer le sinistre.  Il s'assure de la réalité du dégât, organise les modalités de recherche de fuite, à l'exclusion de l’éventuelle réparation (exemple : joint, changement robinet). Il désigne un expert, et procède à l’évaluation des dommages. C’est lui qui désigne le ou les assureurs qui devront prendre en charge les dommages selon les tranches de sinistres, sachant que pour les dommages inférieurs à 1.600 €, l’indemnisation est prise en charge par l’assureur du local sinistré avec abandon de recours. La cause du sinistre doit également être liée à un événement pris en charge par votre assurance habitation ce qu’il vous appartient de vérifier.

Les exclusions qui excluraient  la prise en charge de la recherche de fuite ou autres, ne sont plus opposables.

Les conventions n’étant pas opposables aux assurés; l’assuré peut exiger que ce soit l’assureur de son choix, et non celui désigné par la convention, qui instruise son dossier.

Au-delà de 5.000 € de dégâts, la convention Cide-cop ou encore les recours de droit commun prennent le relais.

Si le sinistre n'entre pas dans le cadre de l’IRSI, l’expertise réunira toutes les personnes impliquées et leurs assureurs.

Si aucune solution n’est trouvée avec les assureurs, reste le recours à l’expertise judiciaire et la poursuite de vos demandes devant le Tribunal. Moins de 1 % des sinistres aboutissent devant un tribunal.

S’il est nécessaire d’assigner votre assureur, vous devez le faire dans un délai de deux ans, à compter du sinistre. L’interruption de la prescription peut aussi résulter de l’envoi d’une lettre recommandée avec avis de réception à l’assureur, par laquelle l’assuré demande le règlement de son indemnité ; d’où la nécessité en cas de litige qui s’éternise d’écrire régulièrement à votre assureur, en courrier recommandé pour demander à être indemnisé, ce qui interrompra la prescription.

En revanche, si vous êtes assigné par un tiers, le délai de prescription ne court que du jour où ce tiers a exercé son action en justice ou a été indemnisé par vous .

REPARATION DES DOMMAGES

Avant d'entreprendre de réparer les dommages causés par le sinistre, il faut toujours en réparer et supprimer la cause. Malheureusement en cas de désaccord sur l'origine des fuites (ex: le syndicat conteste que les parties communes soient à l'origine des désordres), les réparations indispensables peuvent être différées de façon déraisonnable, et les désordres perdurer et s'aggraver durant plusieurs années.

EN CAS DE LITIGE COMMENT DETERMINER LES RESPONSABILITES ?

 1.  Le Syndicat, est responsable de plein droit, par application de l’article 14 de la loi du 10 Juillet 1965 des dommages causés aux copropriétaires et aux occupants par le défaut d’entretien et par les vices de construction des parties communes, même s’ils sont antérieurs à la naissance de la copropriété, à moins qu’il ne soit établi une faute du constructeur. Il ne peut s’exonérer de sa responsabilité pour défaut d’entretien qu’en prouvant la faute de la victime.

Même si la réticence de la copropriété à faire exécuter les travaux indispensables ont contribué à la persistance des désordres et leur aggravation, le défaut d’entretien par le copropriétaire et la vétusté des installations des locaux sinistrés pourraient conduire le Tribunal à n’accueillir que partiellement sa demande d’indemnisation.

2.  Le Syndic, par application de l’article 18 de la loi, doit pourvoir à la conservation, la garde et l’entretien de l’immeuble et, en cas d’urgence, faire procéder de sa propre initiative, à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci ; il en va ainsi de la réparation d’une canalisation fuyarde, des fissures en façade à l’origine d’infiltrations, à défaut il peut engager sa responsabilité, même s’il a reçu quitus de l’assemblée pour sa gestion.

Par application des articles 1992 et 1240 du Code civil, il engage sa responsabilité contractuelle à l’égard du Syndicat des copropriétaires et civile à l’égard des copropriétaires et des tiers. La faute du syndic est beaucoup plus difficile à caractériser que celle du syndicat, et les demandes formées à son encontre sont le plus souvent rejetées. Il ne peut en particulier être responsable du choix des copropriétaires de différer les travaux votés en assemblée, ce qui est souvent le cas lorsque le conseil syndical se réserve le choix des entreprises.

3.  Les copropriétaires, même non occupants, ont depuis la loi 24 mars 2014 (loi Alur), comme le syndicat des Copropriétaires, l’obligation de souscrire une assurance au minimum en responsabilité civile afin de couvrir les dommages causés aux voisins, aux tiers, et à ses locataires éventuels (Article 9-1 de la loi du 10 juillet 1965).

Par ailleurs le propriétaire d’un bien loué doit assurer à son locataire la jouissance paisible des lieux et leur bon état (art. 1719 du code civil et art. 6 de la loi du 6 juillet 1989). Il doit donc être réactif lorsqu’un dégât des eaux provenant d’une partie commune de l’immeuble affecte le logement qu’il loue et intervenir auprès du syndic pour en obtenir le règlement, à peine de devoir payer des dommages et intérêts à son locataire. Dans la chaîne des responsabilités,  il est la première personne à devoir être activée par le locataire, ce qui n’empêche pas ce dernier d’actionner également le syndicat des copropriétaires.

4. Le Distributeur, les fuites avant compteur relèvent de la responsabilité de la régie ou de l’opérateur chargé de la distribution, alors que les fuites après compteur général sont réparties entre distributeur et syndicat ou abonné.

La facture d’eau potable du consommateur est plafonnée en cas de fuite d’eau. Les modalités de plafonnement de la facture, appelées «l’écrêtement», ont été mises en place par le décret n° 2012-1078 du 24 septembre 2012.

Le distributeur est tenu d’informer l’abonné en cas de doublement de la consommation habituelle. Il revient donc au syndic de vérifier à réception de chaque facture. qu’elle correspond à une facturation normale. Le syndicat ou l’abonné individuel au service peut demander dans un délai d’un mois de la constatation de la surconsommation une vérification, et il n’est tenu de payer la surconsommation qu’en l’absence de défaut de fonctionnement. Le paiement peut donc être suspendu jusqu’à la remise du rapport de vérification.

En conclusion, vous l’aurez compris, pour être réglé rapidement et au mieux de vos intérêts, un dégât des eaux suppose de respecter un grand nombre de formalités, de cibler les bons intervenants et de se soucier des délais de prescription.