COPROPRIETES A DEUX - EST-CE LA FIN DES BLOCAGES ?

L’ordonnance du 30 octobre 2019 a mis en place pour les copropriétés à deux un régime dérogatoire inscrit dans les nouveaux articles 41-13 à 41-23 de la loi du 10 Juillet 1965, qui, calqué sur celui de l’indivision,  a pour objet de remédier aux blocages lorsque la mésentente ou la carence de l’un des deux copropriétaires  empêche les prises de décision.

Voici les particularités de ce nouveau régime  : 

• Le syndic

. Il  peut être désigné par un seul copropriétaire si ce dernier détient plus de la moitié des voix, lors ou en dehors d'une assemblée générale ; un copropriétaire peut ainsi s’auto désigner.

. Alors que la loi interdit normalement aux syndics de se faire substituer, le syndic non professionnel peut solliciter l’autorisation de l’autre copropriétaire pour déléguer à un tiers sa mission à une fin déterminée.

• Le Recouvrement des charges 

Si le copropriétaire/syndic, abusant de ses fonctions, en profite pour ne pas payer ses charges l’autre copropriétaire peut l’assigner en paiement un mois après lui avoir adressé une mise en demeure restée infructueuse pendant plus de 30 jours.

• Dérogation au principe de la réduction des voix lorsqu’un l’un des deux copropriétaire détient plus de la moitié des tantièmes (article 22 de la loi du 10 juillet 1965)

. Le copropriétaire qui détient plus de la moitié des voix peut prendre seul les décisions qui relèvent de l’article 24 et comme vu précédemment, désigner le syndic.

. Celui qui détient au moins deux tiers des voix peut prendre seul les décisions relevant de la majorité absolue de l’article 25. Sont ainsi concernés l’autorisation de réaliser des travaux privatifs affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, les modalités d’ouverture des portes d’accès à l’immeuble, l’installation de compteurs d’eau froide divisionnaire ou d’énergie thermique ou les travaux comportant transformation, addition ou amélioration (ex : installation d’un ascenseur). Conséquence : le copropriétaire minoritaire n’a aucune chance de faire voter ces décisions et ne peut que tenter de les faire annuler pour abus de majorité si elles sont adoptées sans son accord.

• Chacun des copropriétaires peut prendre seul des initiatives nécessaires à la conservation de l’immeuble même si il n’y a pas d’urgence

Il lui faudra simplement informer l’autre copropriétaire à peine d’inopposabilité. La valeur des travaux entrepris doit être en rapport avec la valeur de l’immeuble et être strictement limités à ceux menaçant la conservation du bien, exemples : rupture de canalisation, remplacement d’une chaudière obsolète et défectueuse ; l’initiative peut aussi être un acte juridique comme demander la garantie d’un assureur. Sont bien entendu exclus les travaux d’amélioration ou d’embellissement.

L’apport original est qu’un contrôle a posteriori du syndicat de la pertinence de la mesure n’est pas nécessaire et que le copropriétaire décisionnaire peut se dispenser de l’accord, voire passer outre le refus du majoritaire, qui n’aura plus que la possibilité de contester la mesure devant le Juge.

• Simplification du formalisme entourant la convocation à  l’assemblée générale et la prise de décision

Les deux copropriétaires peuvent se réunir sans convocation préalable dans le cadre d’une réunion « informelle », et même prendre des décisions à la suite d’une simple consultation ; sont exclus de ce dispositif le vote du budget prévisionnel et l’approbation des comptes ; les décisions  doivent toutefois être consignées par écrit et versées au registre des procès-verbaux des assemblées générales.

• Autorisations judiciaires 

Le juge peut autoriser un copropriétaire à passer seul un acte si le refus de l’autre copropriétaire met en péril l’intérêt commun et substituer son autorisation au consentement que l’autre membre du syndicat refuse de donner ; il peut également statuer selon la procédure accélérée au fond  prescrire ou autoriser toutes les mesures urgentes que requiert l’intérêt commun .

Le Juge peut enfin autoriser l’aliénation d’une partie commune à la demande d’un copropriétaire disposant d’au moins des deux tiers des tantièmes,  suivant les modalités suivantes:

-  Ce copropriétaire  doit exprimer devant un notaire son intention de procéder à l’aliénation d’une partie commune. Dans le mois de la réception, le notaire fait signifier cette intention au copropriétaire minoritaire . Si ce dernier s’y oppose ou ne se manifeste pas dans un délai de 3 mois à compter de la signification, le notaire le constate par procès-verbal. Le copropriétaire majoritaire pourra alors saisir le tribunal judiciaire qui accordera l’autorisation si l’aliénation envisagée ne porte pas une atteinte excessive aux droits de l’autre copropriétaire, ce qui serait le cas par exemple pour un projet de vente d’une partie de palier qui conduirait à réduire notablement la largeur du passage desservant un lot. 

Si ces dispositions dérogatoires aux règles posées par la loi du 10 juillet 1965 offrent une grande liberté aux copropriétés à deux pour gérer la « Maison commune », il faut espérer qu’elles ne profitent  pas qu’au copropriétaire majoritaire.