CHAMBRE D'HOTES ET "AIRBNB" - ATTENTION DANGER !

Les particuliers sont de plus en plus nombreux à louer tout partie ou de leur résidence principale pour s’assurer des revenus complémentaires. Attention, l’activité est aujourd’hui très réglementée !

Est saisonnière, une location conclue pour une durée maximale et non renouvelable de 90 jours consécutifs d’un local qui ne constitue pas la résidence principale du locataire ; la location peut se faire à la nuitée, à la semaine, au mois ou à la saison.

Le loueur doit obligatoirement remettre au locataire potentiel, avant la signature du contrat, un document où figurent les coordonnées du propriétaire ou de l’agence, un descriptif très complet des lieux loués ainsi que des précisions sur leur situation géographique.

Une non-conformité flagrante avec ce qui avait été annoncé dans l’annonce (surface, état général, situation géographique), constitue une publicité mensongère susceptible de poursuites pénales.

                A  - LA CHAMBRE D’HOTES 

C’est la traduction française du « Bed and Breakfast ».

La location porte sur une chambre meublée chez l’habitant ou dans un bâtiment attenant. Le propriétaire réside nécessairement sur les lieux, ce qui n’est pas toujours le cas du propriétaire d’un meublé de tourisme

Exercée toute l'année ou à la saison elle est considérée comme une activité professionnelle de nature commerciale ; les loueurs sont tenus de s'inscrire au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) et de s'immatriculer auprès du Centre de Formalités des Entreprises (CFE) de la Chambre de Commerce.

Exercée par un exploitant agricole dans son exploitation, l'activité est considérée comme étant complémentaire de l'activité agricole, et les loueurs sont tenus de s'immatriculer auprès du CFE géré par la Chambre d'Agriculture.

L'activité de chambre d'hôtes relève du régime fiscal de la parahôtellerie, et non de celui de la location meublée.

Elle est limitée à 15 personnes et 5 chambres maximum, qui doivent avoir une surface minimale de 9 m² (hors sanitaires), avec une hauteur sous plafond d'au moins 2,20 m. Il est généralement admis pour des raisons commerciales, qu'une chambre ne peut être inférieure à 12 m².

Au-delà de 5 chambres, l'exploitant de la chambre d'hôtes doit se conformer à la réglementation des hôtels et des établissements recevant du public ainsi qu’à la réglementation en vigueur sur l'accessibilité aux personnes handicapées.

Le loueur est soumis aux obligations suivantes :

1/ - En plus de la mise à disposition de la chambre, fourniture obligatoire de prestations comprenant au minimum le petit déjeuner et le linge de maison et de toilette.

2/ - Accès obligatoire à un WC et une salle d’eau.

3/ - L’hôte s’engage à renseigner son client sur les aspects touristiques de la région.

4/ - Les repas, non obligatoires, composés de produits locaux, doivent être pris à la table du loueur. Le menu est unique et doit être affiché.

5/ - Le loueur est soumis comme dans l’hôtellerie à la publicité des prix et la délivrance de facture.

6/ - L’activité doit être déclarée en mairie et le loueur perçoit la taxe de séjour; la non déclaration est passible d’une amende de 3^ème classe.

                 B. - LA LOCATION MEUBLEE DE COURTE DUREE VIA LES PLATEFORMES DE MISE EN LIGNE 

Elle permet de louer ou sous-louer son logement meublé à une clientèle de passage, pour des séjours de courtes durée, durant 120 jours au maximum sur la même année, sans que cette activité soit considérée comme commerciale. Ces dispositions dérogatoires ne s'appliquent qu'aux logements qui constituent la résidence principale du loueur; les résidences secondaires en sont exclues.

Pour ne pas aggraver la pénurie de logements, mais aussi pour mieux percevoir les taxes et impôts que cette activité génère, des dispositions ont été prises par la loi ALUR du 24 mars 2014, par la loi du 7 octobre 2016 pour « Une République Numérique " et par la loi ELAN du 23 novembre 2018 qui a renforcé les sanctions tant à l'égard des loueurs (art L 324-1-1 du Code de Tourisme) que des plateformes type Airbnb.

Voici les obligations et contraintes imposées par le législateur et leurs sanctions: 

1/ - Toute location de meublés de tourisme, quelle que soit la commune, devra être déclarée à la mairie. Cette immatriculation permettra de vérifier si la taxe de séjour est collectée. La non déclaration est passible d’une amende maximale de 5.000 €.

Depuis le 1^er décembre 2017, il faut mentionner le numéro d’enregistrement dans les annonces. Dans le cas contraire, la plateforme ne pourra pas publier l’annonce.

Les Communes peuvent également demander au loueur jusqu'au 31 décembre de l'année suivant celle où le logement a été loué, le nombre de jours de location; la sanction en cas d'absence de réponse est une amende de 10.000 €.

En cas de dépassement de la durée maximale de 120 jours, le loueur s'expose également à payer une amende de 10.000 €.

2/ - Dans les communes de plus de 200.000 habitants (Paris, Lyon, Marseille, Bordeaux, Lille, Montpellier, Nice, Nantes, Rennes, Strasbourg et Toulouse), et dans les départements des Hauts-de-Seine, Seine-Saint-Denis et Val-de-Marne, si un logement d’habitation est loué de façon répétée à une clientèle de passage, plus de quatre mois, soit plus de 120 jours par an , l’activité sera considérée comme celle d'un loueur de meublés et donc comme une activité commerciale ; le loueur devra alors obtenir une autorisation préalable de changement d’usage du local auprès de la Mairie.

L’autorisation de changement d’usage est difficile à obtenir, surtout dans certaines grandes villes comme Paris où elle est subordonnée à un système de compensation (art. L 631-7-1 du CCH) ; le propriétaire doit présenter en compensation au soutien de son dossier, un bien d’activité situé dans le même arrondissement, d’une qualité et d’une surface équivalentes, voire du double dans les secteurs de compensation renforcée, et s’engager à le transformer en local d’habitation.

A défaut de bien, le loueur peut joindre à son dossier une cession de titre de commercialité. Un titre de commercialité coûte sur Paris entre 1.500 et 2.000 €/m².

Parisiens attention !

Des contrôleurs ont été recrutés par la Mairie de Paris notamment pour chasser les propriétaires qui loue leurs logements plus de quatre mois par an sans l'avoir déclaré ; celui qui enfreint la loi encourt :

. Des sanctions civiles : Le Tribunal Judiciaire saisi par le Maire peut condamner le loueur à une amende civile de 50.000 € par logement au bénéfice de la Commune, d’où l’intérêt pour cette dernière de multiplier les contrôles. Le Tribunal peut également ordonner sous astreinte la remise dans son état initial du logement et une astreinte de 1.000 € par jour et par m2 (art. L 651-2 du CCH); à défaut d’exécution l’Administration peut procéder à l’expulsion des occupants (art L 651-2 du CCH).

. Des sanctions pénales : en cas de fausse déclaration et de manœuvres, le loueur encourt également 80.000 € d’amende et 1 an de prison, mais il appartient au Parquet de prouver l'infraction, ce qui n'est pas toujours aisé.

3/ - Les plates-formes de mise en ligne (Airbnb, Homelidays...) sont devenues des outils de contrôle et toutes leurs obligations sont sanctionnées par des amendes allant de 12.500 € à 50.000 €, de quoi les inciter à être vigilantes.

. Elles doivent vérifier le respect des démarches administratives par le loueur, l'informer de ses obligations, lui faire établir à cet effet une attestation sur l'honneur et faire figurer le numéro de déclaration sur chaque annonce, et ce à peine de payer une amende de 12.500 €.

. Elles ont l'obligation de retirer le bien de la location si elles constatent qu'il est loué plus de 120 jours par an; à défaut,  amende encourue: 50.000 €.

La Commune peut demander comme au loueur le nombre de jours pendant lequel le bien a été loué; la plateforme a un mois pour répondre sous peine de payer une amende de 50.000 €.

. Elles doivent adresser aux loueurs à la fin de chaque année un récapitulatif des sommes encaissées et depuis 2019, par application de l'article 242 bis du CGI modifié par la loi du 23 Octobre 2018 relative à " La lutte contre la fraude", elles doivent adresser par voie électronique à l'administration fiscale, au plus tard le 31 janvier de l'année suivant celle au titre de laquelle les informations sont données, un document récapitulant notamment " Le nombre et le montant total brut des transactions réalisées par l'utilisateur au cours de l'année civile précédente".

4/ - Si le logement se situe dans une copropriété cette dernière ne pourra ni interdire la location saisonnière ni un changement d’usage s'il n’y a pas de stipulations contraires dans le Règlement de Copropriété, type clause exclusive "d’habitation bourgeoise", et/ ou il n’y a pas atteinte aux droits des autres copropriétaires (nuisances, troubles de jouissances).

La jurisprudence écarte tout principe d'interdiction de location meublée saisonnière lorsque le règlement de copropriété autorise les professions libérales dans les appartements et que la restriction n'est pas justifiée par la destination de l'immeuble (Cas 3è 8 juin 2011 n° 10-15.891); tout dépend donc du standing et du passage qui existait déjà dans l'immeuble.

5/ - Enfin terminons par les obligations des parties.

. Le loueur n'est pas tenu de délivrer un logement décent, la réglementation ne s'imposant que lorsque le logements loué constitue la résidence principale du locataire.

. Lors de la restitution des lieux le locataire répond des dégradations qu'il a occasionnées dans le logement; à cet égard soyez vigilant avec l'état des lieux d'entrée et de sortie.

. En cas de sous-location, le locataire doit obtenir l'autorisation écrite de son bailleur et le prix du loyer au m2 de surface habitable des locaux sous-loués ne peut excéder celui payé par le locataire principal; en cas de non-respect de ces deux conditions la sanction est très sévère: le bailleur peut résilier le bail principal.

En outre, dans un arrêt rendu le 12 septembre 2019, la Cour de Cassation a jugé que les sous-loyers perçus par le locataire principal constituaient des "fruits civils", et qu'ils appartenaient par accession au propriétaire; le locataire a été condamné à lui reverser la totalité des loyers perçus dans le cadre de son activité "Airbnb".

Plus encore dans un jugement rendu le 5 juin 2020 le Tribunal Judiciaire de Paris a condamné, pour le même motif, non seulement le locataire imprévoyant mais également la plate-forme Airbnb, à reverser aux propriétaires les loyers perçus pendant deux ans (51.939,61 €). Le Tribunal a en effet considéré qu'en sa qualité "d'Éditeur" la plate-forme devait vérifier si "l'hôte" disposait du droit de donner ou non le logement en location; elle a également été condamnée à reverser au propriétaire les commissions qu'elle avait encaissées, soit 1.558,20 €.

CONCLUSION : Si la complexité et la sévérité de cette arsenal juridique vous donnent le vertige, sachez qu'il est appelé à durer. La 3ème Chambre de la Cour de Cassation avait décidé par arrêt du 15 novembre 2018 de saisir la Cour de justice de l'Union Européenne de la question de la compatibilité entre l'encadrement de ces locations par le droit français et le principe de libre prestation de services. Par décision rendu le 22 septembre 2020, la CJUE a décidé que le droit français était conforme au droit de l'Union Européenne, la lutte contre la pénurie de logement destinés à la location de longue durée constituant une raison impérieuse d'intérêt général justifiant une telle règlementation.